延祐初，永嘉滕生名穆，年二十六，美風調，善吟詠，為眾所推許。素聞臨安山水之勝，思一遊焉。甲寅歲，科舉之詔興，遂以鄉書赴薦。至則僑居湧金門外，無日不往於南北二山及湖上諸刹，靈隱、天竺、淨慈、寶石之類，以至玉泉、虎跑、天龍、靈鷲。石屋之洞，冷泉之亭，幽澗深林，懸崖絕壁，足跡殆將遍焉。七月之望，於曲院賞蓮，因而宿湖，泊雷峰塔下。
是夜，月色如晝，荷香滿身，時聞大魚跳擲於波間，宿鳥飛鳴於岸際。生已大醉，寢不能寐，披襟而起，繞堤觀望。行至聚景園，信步而入。時宋亡已四十年，園中台館，如會芳殿、清輝閣、翠光亭皆已頹毀。惟瑤津西軒巋然然獨存。生至軒下，倚欄少憩。俄見一美人先行，一侍女隨之，自外而入。風鬟霧鬢，綽約多姿，望之殊若神仙。生於軒下屏息以觀其所為。美人言曰：“湖山如故，風景不殊，但時移世換，令人有《黍離》之悲爾！”行至園北太湖石畔，遂詠詩曰：
湖上園林好，重來憶舊遊。
征歌調《玉樹》，閱舞按《梁州》。
徑狹花迎輦，池深柳拂舟。
昔人皆已歿，誰與話風流！
生放逸者，初見其貌，已不能定情。及聞此作，技癢不可複禁，即於軒下續吟曰：
湖上園亭好，相逢絕代人。
嫦娥辭月殿，織女下天津。
未會心中意，渾疑夢裏身。
願吹鄒子律，幽穀發陽春。
吟已。趨出赴之。美人亦不驚訝，但徐言曰：“固知郎君在此，特來尋訪耳。”生問其姓名，美人曰：“妾棄人間已久，欲自陳敘，誠恐驚動郎君。”生聞此言，審其為鬼，亦無所懼。固問之，乃曰：“芳華姓衛，故宋理宗朝宮人也。年二十三而歿，殯於此園之側。今晚因往演福訪賈貴妃，蒙延久坐，不覺歸遲，致令郎君於此久待。”即命侍女曰：“翹翹，可於舍中取裀席酒果來，今夜月色如此，郎君又至，不可虛度，可便於此賞月也。”翹翹應命而去。須臾，攜紫氍毹，設白玉碾花樽，碧琉璃盞，醪醴馨香，非世所有，與生笑謔笑詠，詞旨清婉。複命翹翹歌以侑酒。翹翹請歌柳耆卿《望海潮》詞，美人曰：“對新人不宜歌舊曲。”即於席上自製《木蘭花慢》一闋，令翹翹歌之曰：
記前朝舊事，曾此地，會神仙。向月砌雲階，重攜翠袖，來拾花鈿。繁華總隨流水，歎一場春夢杳難圓。廢港芙渠滴露，斷堤楊柳垂煙。兩峰南北隻依然，輦路草芊芊。恨別館離宮，煙銷鳳蓋，波浸龍船。平時銀屏金屋，對漆燈無焰夜如年。落日牛羊壟上，西風燕雀林邊。
歌竟，美人潛然垂淚，生以言尉解，仍微詞挑之，以觀其意。即起謝曰：“殂謝之人，久為塵土，若得奉侍巾櫛，雖死不朽。且郎君適間詩句，固已許之矣。願吹鄒子之律，而一發幽穀之春也。”生曰：“向者之詩，率口而成，實本無意，豈料便為語讖。”良久，月隱西垣，河傾東嶺，即命翹翹撤席。美人曰：“敝居僻陋，非郎君之所處，隻此西軒可也。”遂攜手而入，假寢軒下。交會之事，一如人間。將旦，揮涕而別。
至晝，往訪於園側，果有宋宮人衛芳華之墓。墓左一小丘，即翹翹瘞也。生感歎逾時。迨暮，又赴西軒，則美人已先至矣。迎謂生曰：“日間感君相訪，然而妾止卜其夜，未卜其晝，故不敢奉見。數日之後，當得無間矣。”自是，無夕而不會。經旬之後，白晝亦見。生遂攜歸所寓安焉。已而生下第東歸，美人願隨之去。生問：“翹翹何以不從？”曰：“妾既奉侍君子，舊宅無人，留其看守耳。”生與之同回鄉裏，見親識，紿之曰：“娶於杭郡之良家。”眾見其舉止溫柔，言詞慧利，信且悅之。美人處生之室，奉長上以禮，待婢仆以恩，左右鄰裏，俱得其歡心。且又勤於治家，潔於守己，雖中門之外，未嚐輕出。眾鹹賀生得內助。
荏苒三歲，當丁巳年之初秋，生又治裝赴浙省鄉試。行有日矣，美人請於生曰：“臨安，妾鄉也。從君至此，已閱三秋，今願得偕行，以顧視翹翹。”生許諾，遂賃舟同載，直抵錢塘，僦屋居焉。至之明日，適值七月之望，美人謂生曰：“三年前曾於此夕與君相會，今適當其期，欲與君同赴聚景，再續舊遊可乎？”生如其言，載酒而往。
至晚，月上東垣，蓮開南浦，露柳煙篁，動搖堤岸，宛然若昔時之景。行至園前，則翹翹迎拜於路首曰：“娘子陪侍郎君，遨遊城郭，首尾三年，已極人間之歡，獨不記念舊居乎？”三人入園，同至西軒而坐。美人忽涕淚而告生曰：“感君不棄，侍奉房帷，未遂深歡，又當永別。”生曰：“何故？”對曰：“妾本幽陰之質，久戚陽明之世，甚非所宜。特以與君有夙世之緣，故冒犯條律以相從耳。今而緣盡，自當奉辭。”生驚問曰：“然則何時？”對曰：“止在今夕耳。”生淒惶不忍。美人曰：“妾非不欲終事君子，永奉歡娛。然而程命有限，不可違越。若更遲留，須當獲戾。非止有損於妾，亦將不利於君。豈不見越娘之事乎？”生意稍悟，然亦悲傷感愴，徹曉不寐。及山寺鍾鳴，水村雞唱，急起與生為別，解所禦玉指環係於生之衣帶，曰：“異日見此，無忘舊情。”遂分袂而去，然猶頻頻而顧，良久始滅。生大慟而返。
翌日具肴醴，焚鏹楮於墓下，作文以吊祭之曰：
惟靈生而淑美，出類超群。稟奇姿於仙聖，鍾秀氣於乾坤。粲然如花之麗，粹然如玉之溫。達則天上之金屋，窮則路左之荒墳。托鬆楸而共處，對狐兔之群奔。落花流水，斷雨殘雲，中原多事，故國無君。撫光陰之過隙，視日月之奔輪。然而精靈不泯，性識長存。不必仗少翁之奇術，自能返倩女之芳魂。玉匣驂鸞之扇，金泥簇蝶之裙。聲泠泠兮環珮，香藹藹兮蘭蓀。方欲同歡而偕老，奈何既合而複分！步洛妃淩波之襪，赴王母瑤池之樽。即之而無所睹，扣之而不複聞。悵後會之莫續，傷前事之誰論。鎖楊柳春風之院，閉梨花夜雨之門。恩情斷兮天漠漠，哀怨結兮雲昏昏。音容杳而靡接，心緒亂而紛紜。謹含哀而奉吊，庶有感於斯文。嗚呼哀哉，尚饗！
從此遂絕矣。生獨居旅邸，如喪配耦。試期既迫，亦無心入院，惆悵而歸。親黨問其故，始具述之，眾鹹歎異。生後終身不娶，入雁蕩山采藥，遂不複還。